Deux décisions de la Cour de cassation en matière de droit immobilier

Ces derniers mois, la Cour de cassation a rendu deux arrêts attirant notre attention en matière de vente immobilière.

Le premier traite des conséquences du décès du vendeur entre la signature du compromis et la signature de la vente et le second s’interroge sur le redevable du coût financière des diagnostics techniques.  

  • Malgré la réalisation des conditions hors délai, la vente peut-être parfaite

Les associations et fondations rencontrent régulièrement la situation soumise à la Cour de cassation.

Un compromis de vente a été conclu sous trois conditions suspensives stipulées dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur et une date de réalisation a été fixée.

Le vendeur est décédé avant la signature de la vente, mais après la date prévue pour sa réalisation.  Plus d’une année après, l’acquéreur constatant l’accomplissement des conditions suspensives a mis en demeure les héritiers du vendeur d’avoir à régulariser la vente. Ces derniers ont refusé constatant qu’aucune demande de prorogation du délai n’avait été sollicitée et qu’en conséquence le compromis était caduc.

La Cour de cassation a rejeté leurs arguments au motif que « cette date (la date de réalisation) n’était pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pouvait obliger l’autre à s’exécuter ». En conséquence,  la cour d’appel, en l’absence d’une date fixée pour la réalisation des conditions suspensives, a pu retenir que la vente intervenue lors de la signature du compromis était parfaite dès la réalisation des conditions.

Attention, si vous êtes informés par le notaire que votre bienfaiteur a signé un compromis de vente peu de temps avant son décès, demander une copie de l’acte pour connaître l’état de vos engagements.

En général, les parties ne souhaitent pas subordonner la validité du compromis à la signature de l’acte de vente dans un délai précis. Il est souvent prévu que le délai de réalisation peut être prorogé jusqu’à l’obtention de la dernière pièce nécessaire à l’établissement de l’acte de vente. Le dépassement de la date de réalisation n’entraine donc pas la caducité de l’avant-contrat. Il vous appartient dans un tel cas de vérifier pourquoi les conditions suspensives ne sont pas réalisées ou si elles le sont pourquoi la vente n’est pas signée et agir en conséquence.

Arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 21 novembre 2012

  • La charge financière des diagnostics techniques n’incombe pas obligatoirement au vendeur

L’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation énonce qu’en  cas de vente un dossier de diagnostics techniques doit être fourni par le vendeur et annexé à la promesse ou à la vente.

En l’espèce, avant la signature de la vente, le notaire avait recommandé la réalisation de nouveaux diagnostics. Une mention  « Bon à payer » avait été apposée sur la nouvelle facture par l’acquéreur. Après la vente, ce dernier a réclamé le remboursement de cette facture.

Le juge de proximité a fait droit à la demande. La Cour de cassation a cassé la décision.

En effet, si  l’article 241-4 traite de l’obligation d’information incombant au vendeur, il ne prévoit aucune disposition sur la charge financière de l’établissement des diagnostics. En conséquence, contractuellement les parties peuvent décider que le coût du dossier sera supporter par l’acquéreur.

Si vous ne souhaitez pas  assumer la charge financière des diagnostics, il faut en informer votre agent immobilier, afin qu’il en fasse une condition de la vente.

Arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 16 janvier 2013