Ventes immobilières et commissions d’agences

La fin de l’année 2010 a été l’objet d’un contentieux important sur les commissions d’agence. La Cour de cassation a statué notamment à 3 reprises. Il n’est pas inutile de rappeler les principes qu’elle a dégagés en la matière,  ainsi que la position du ministre de l’Intérieur sur le paiement de la commission en cas d’exercice par la commune de son droit de préemption urbain.

  • La commission d’agence n’est due qu’à l’agent immobilier ayant conclu la vente

Un agent immobilier a obtenu la signature d’un mandat de vente non exclusif d’une villa. Un mois plus tard, il a régularisé un mandat de recherche avec un aspirant acquéreur. L’agent a fait visiter la villa à ce dernier. Une offre d’achat a été rédigée, mais non suivie de la régularisation d’un acte authentique. Finalement, l’aspirant acquéreur a acquis la villa par l’intermédiaire d’un autre cabinet à un prix inférieur.

Le 1er agent a réclamé le paiement de sa commission.

La Cour de cassation a rejeté sa demande. Elle a estimé que le mandant, en signant un mandat non exclusif de recherche, était tenu de payer une rémunération à l’agent immobilier ayant finalisé la vente. Le fait que  la villa lui ait été précédemment présentée par un autre intermédiaire n’avait pas de conséquence.

Par ailleurs, la Cour de cassation précise que le mandataire initial peut se voir attribuer des dommages et intérêts compte tenu des diligences qu’il a accomplies et s’il prouve la faute du mandant, c’est-à-dire les abus commis par ce dernier pour le priver de la réalisation de la vente.

Cet arrêt nous rappelle qu’il faut agir avec loyauté avec son agent immobilier et qu’à défaut celui-ci pourra obtenir le versement de dommages et intérêts.

Arrêt de la 1ère chambre civile de la Cour de cassation du 25 novembre 2010

  • La rémunération de l’agent immobilier n’est pas subordonnée à la signature de l’acte authentique

Monsieur X a conclu avec Madame Y une promesse de vente portant sur une maison d’habitation. Il a ensuite fait connaître au Notaire son intention de ne pas signer l’acte authentique. Il a été condamné à payer à Madame Y une somme au titre de la clause pénale prévue par la promesse.

De son côté, l’agence a réclamé le paiement de sa commission.

La Cour de cassation a fait droit à sa demande. Elle a constaté qu’il ne résultait pas de la promesse de vente que les parties entendaient faire de la signature de l’acte authentique une condition de la vente.  En conséquence, dès la signature de la promesse, la vente était parfaite au regard du droit de l’agent immobilier à percevoir sa rémunération.

Il arrive parfois que les acquéreurs ou vendeurs refusent de régulariser l’acte authentique, il ne sera pas inutile de leur rappeler leurs obligations vis-à-vis de l’agent immobilier ayant négocié la vente.

Arrêt de la 1ère chambre civile de la Cour de Cassation du 9 décembre 2010

  • Le mandant a des obligations vis-à-vis de l’agent n’ayant pas conclu la vente

Les consorts X avaient confié un mandat de vente non exclusif à l’agence Y. Aux termes du mandat , il était prévu qu’en cas de vente réalisée par un autre cabinet, ils s’engageaient à en informer immédiatement l’agence en lui notifiant par lettre recommandée AR les noms et adresses des acquéreurs, du notaire rédacteur de l’acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu. Cette notification avait pour objet de mettre fin au mandat et d’éviter à l’agence d’engager la vente avec un autre acquéreur.

Or, les consorts n’ont procédé à cette formalité que 2 jours après la signature d’un compromis.

La Cour de cassation, confirmant la décision de la Cour d’appel, a constaté que les consorts X avaient manqué à leurs obligations et commis une faute en informant tardivement l’agence Y. Ces derniers ont été condamnés à régler la commission, ainsi qu’il était prévu dans le mandat.

Il est important de ne pas oublié cette décision, car tous les mandats type « Tissot » prévoient à l’encontre du mandant les mêmes obligations que celles imposées aux consorts X. En cas de mandat non exclusif, prenez garde d’informer par lettre recommandée AR l’agence n’ayant pas conclu la vente de l’accord trouvé avec un acquéreur.

Arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation du 14 décembre 2010

  • Commission d’agence et droit de préemption urbain

Le ministre de l’Intérieur a précisé que l’exercice du droit de préemption ne porte pas atteinte au droit de rémunération de l’agent immobilier.

Néanmoins, il faut être prudent et veiller à ce que le Notaire mentionne la commission dans la déclaration d’intention d’aliéner (DIA). A défaut la Mairie, n’ayant pas été valablement informée, n’aura plus la payer.

Réponse du ministre de l’Intérieur, de l’outre-mer et des collectivités territoriales à Monsieur MASSON du 28 oct. 2010, n° 13910