Locataire décédé, comment libérer les biens loués ?

Lorsqu’un locataire décédé a institué légataire universelle une association de bienfaisance, qui devient titulaire du bail ? Qui doit libérer l’appartement loué ? Quelles sont les sommes dues au bailleur pour la période postérieure au décès ?     

Un arrêt de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation du  10 décembre 2008 a répondu à ces questions :

  • le bail est résilié de plein droit par le décès du locataire, car l’association ne peut prétendre au transfert du bail prévu par la loi (article 14 de la loi du 3 décembre 2001) ;
  • aucune somme n’est due au bailleur au titre des loyers ou indemnités d’occupation pour la période postérieure au décès, dès lors que l’association n’a jamais occupé les lieux ;
  • tant que l’association n’aura pas obtenu les autorisations nécessaires  – comme l’envoi en possession – pour se prévaloir de sa qualité de légataire, seul le bailleur peut prendre les mesures nécessaires pour faire libérer les lieux. Le légataire devra alors lui rembourser les frais exposés pour la conservation du mobilier.

Bien que cet arrêt ne puisse être critiqué en droit, ses effets peuvent paraître sévères pour les bailleurs. Il est dommage que le choix d’un organisme sans but lucratif comme légataire universel pénalise les propriétaires.

Pour la bonne image du monde associatif, il nous semble juste de tout mettre en œuvre pour libérer les lieux dans les meilleurs délais et en cas d’impossibilité, de continuer à régler le loyer. Toutefois, face à un bailleur impatient et agressif, cet arrêt se révèlera un outil très précieux pour l’apaiser.

Cf. Art. 14 de la Loi du 3 décembre 2001
Cf. Arrêt de la Cour de Cassation du 10 décembre 2008